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上海灘最值錢的破爛

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  從看上心儀的學區房,到和房東談判、籌錢并簽完合同,古悅只用了3個小時。這個學區房是古悅為不到1周歲的兒子準備的禮物。3個月后,中介告訴她,這套房漲了130萬元。

  古悅認識的另一位寶媽,為看學區房,一連數月挺著孕肚奔波勞碌,一度出現先兆流產癥狀。直到一天晚上,中介緊急通知她有一處房源,她看中后便趕去簽約。到了簽約現場,前來搶房的人擠滿了電梯,房東沒有跳價,她靠誠意打動了房東,先一步成交上岸。

  這是去年下半年,上海學區房市場的兩個截面。

  但如今,市場風向變了。

  4月30日,最高決策層提出,“防止以學區房等名義炒作房價”,意味著學區房的亂象有望得到遏制。事實上,早在此前,全國多城已經陸續出臺相關政策,整治炒作學區房行為,穩定樓市。

  比如,北京近期發布的義務教育入學新政,堪稱史上最嚴的入學政策:自2022年起,所有用于九年一貫制學校登記入學的住房,九年內只提供一個入學學位。

  上海也不例外。3月16日,上海市教委發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,首次提出“名額分配”制度,重點中學50%-65%的生源名額將按比例分配到各區和各普通初中。

  “辦法”一出,市場立刻有了反應。

  上海一房地產公司市場動態分析師赫東旭盯著后臺數據發現,成交量斷崖式下跌。去年以高漲幅聞名的熱門學區房小區“梅園”,如今,其附近的房產中介掛出了“筍盤”字樣。

  “筍盤”在二手房市場上指的是,低于市場價,性價比高的房子。它就像一塊晴雨表,標示著當前學區房市場的不景氣。

  習慣了去年下半年學區房的強勢走高,上海的部分學區房房東仍有高房價預期,只有急于出手的房東小幅降價,給予更多議價空間。

  但買房者卻按兵不動,指望價格進一步的下跌。

  春節后,本是包括學區房在內、房地產市場的小陽春,但4月的上海,學區房市場不見小陽春,只見倒春寒。

  價格和成交量的起落,考驗的不是買賣雙方的決斷,而是人性。

老破小的舍與得

  上海浦東新區的梅園三街坊,若只看一片干凈的鵝黃外墻,不會想到這些6層建筑是建成40年的老房子。

  這里面嵌套著被稱為“手槍房”“條形房”的老舊房型,面積小的,只有三十幾平方米,大的也不過七八十,門窗小,采光和通風多不理想。

  一層住戶的水龍頭裝在戶外,廚房用水就在這里。因為陽臺太小,每戶都在陽臺窗外向外安裝了2、3米長的晾衣桿子,這里沒有電梯、停車位露天。

  這些俗稱“老破小”的房子,每平方均價最低也要14萬元,的達20萬。2公里外陸家嘴的新建高層樓盤國信世紀海景,每平方米均價則在14萬元上下。

  

  梅園三街坊的住房

  撐起高房價的是梅園三街坊對口的頂尖學區,涵蓋了從幼兒園到初中。

  盡管“老破小”居住體驗差,但絕無僅有的優質教育資源,秒殺了江景房的舒適體驗。不過對比動輒售價上千萬起步的新樓盤,老破小學區房則是一個高性價比的選擇,更受到有擇校剛需的中產家庭青睞。

  學區房的概念脫胎于學區劃片、就近入學的政策,原本是為了方便學生上學、抑制因擇校導致學生過度集中的政策而設計的,但因為優質教育資源的分配不均衡,名校對應學區的房產由此成了香餑餑。

  “老破小”中最搶手的是戶型小、總價低的一類,被稱為“上車房”,意味著獲得該學區對應教育資源的最小成本。

  “上車房”的買家,舉家遷入戶口之后,通常并不把它作為自住房,因為一室的格局,扣除公攤面積,很難滿足學齡兒童三口之家的居住需求,他們要么有另外的產權房,要么就在靠近就讀學校的地方租房住。

  

  某住房交易平臺顯示,梅園三街坊的房價已達到142306元/平米

  但也有像畢業后落戶上海的小歐一樣,雖然還沒有孩子,但希望占有名校學位、同時自住的家庭買下的是,2室1廳但難得的現代戶型,更大的面積,預算約比同小區“上車房”貴上200-300萬元,“(首付)資金都是卡到喉嚨口的”。

  古悅買到的是徐匯區一處35平米的老房子。房子到手,遷完戶口占好學位,她就以4000元/月的價格出租,以償貸款。

  對想買學區房的家長來說,時間是停在身后的鞭子,兩股力量推著他們趕早不趕晚。

  推力來自目標學校的入學門檻和錄取排序。

  古悅所在的上海徐匯區,當滿足學生戶籍地和居住地一致,學位5年內未被占用,產權人為父母等直系親屬時,入戶越早、年限越長,錄取排序越靠前、入學成功幾率越大。

  今年3月,各頂尖學校的學齡兒童摸底結果都發出了“超額預警”,就是說入戶時間短、排序靠后的家庭,將無緣名校。

  拉力來自學區房漲價有利可圖。

  

  上海某學區房的價格漲幅情況(圖片來源:安居客)

  古悅就趕上了學區房漲價的中班車,3個月內,她的學區房漲價130萬,她說自己撿了便宜。

  推拉兩股力,疊加高中錄取政策變動釋放的部分需求,造成了去年下半年,上海學區房的明顯漲勢。

  學區房不是青云梯,但一些家長仍愿意下注,博一個好的升學機會。

  古悅買下的學區房,它原來的主人是一對老人,12年前,為了讓外孫女就讀對口名校,老兩口賣掉了自己的房子換來學區房,和女兒一家擠在一起住。

  他們賭贏了,外孫女考上了區內一梯隊的徐教院附中,還分到了提高班。

  簽完合同,老倆口很高興,像是圓滿完成任務一般,計劃著給自己買養老房。

政策背后的博弈

  3月19日,是上海民辦名校世外小學“小升初”搖號錄取的日子,孟曉焦慮了一上午,因為搖號結果將決定女兒的升學走向。

  中午12點,石頭落地,孩子被搖中,直升世外中學。結果雖好,她卻沒有五年前“幼升小”被錄取時的那份喜悅:“因為這全是運氣,和實力無關。”

  義務教育階段學生免試就近入學,是上海2020年推行的新政。無論民辦、公辦學校,都嚴禁以考試、面試、競賽、培訓成績或證書選拔學生,公民同招、民辦搖號錄取,2020年成為“搖號元年”。

  上海市教委基礎教育處處長楊振鋒在接受《南方周末》專訪時稱,讓公辦和民辦同步招生,是為了引導各類學校提高教育質量,減少生源依賴,做到有教無類、因材施教。

  

  上海部分區域小升初兩輪搖號結果

  但家長有另一番解讀和考量。

  古悅是在徐匯區長大的老上海人,在民辦搖號落地之前,她本想讓孩子讀公立小學升民辦初中,因為在上海,民辦學校水平優于公辦是共識,但新政落地,她不敢賭了,因為有50%概率孩子會被統籌安排進教學水平落后的菜小。

  政策動態里,她看好公辦學校的前景,升學更穩妥。和她有類似想法的家長轉向公辦優質學校的一二三梯隊,而擠進這些學校的法寶,就是學區房。

  長期關注上海學區房動態的赫東旭對南風窗記者分析,過去一些家庭可以不買學區房,直接上民辦學校,吸收了部分學區房需求,如今又因政策變動而釋放,學區房供需緊張,價格受刺激上漲。

  優質生源是名校命脈,做過頂尖級建平學校校長的楊振鋒說:“(義務教育均衡發展的)核心是生源問題。”

  調整生源結構成了系列政策引導的發力點。

  

  2019年,中共中央國務院提出《關于深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》,其中規定完善招生考試制度,推進義務教育學校免試就近入學全覆蓋

  優質學生借學區房轉向公辦,民辦學校很緊張,搖號增加了生源質量的不確定,原先優中培優的成名路子不好走了。民辦搖號板上釘釘不可違,一些民辦學校討巧軟性勸退。

  去年5月1日,搖號前一周,民辦強校華二附中在微信公號上推文《到華二初中讀書,你真的想好了嗎》引發爭議。“我們像待字閨中的女子,怕你不來,怕你亂來”,道出了民辦名校對優質生源流失的恐慌。

  “曾經占比很高的教授、法官、企業家家長……每個學期要去上海大劇院看演出,不是免費的……華二的課是有難度的”,都在提醒家長注意門檻,選拔生源之心溢于言表。蘭生復旦也用“單憑一時熱情的擇校,后果可能是漫長的痛苦折磨”婉言相勸。

  但華二的推文在發出不到2小時后刪除了,蘭生復旦的勸退信也消失了,市教委批評問責,第二天華二連忙發道歉聲明。

  

  上海民辦華二附中2020年5月1日發布的《到華二初中讀書,你真的想好了嗎》

  一周后,蘭生復旦180個招生名額,預估第一天搖號就涌進了2500人報名。

  教育均衡和學區房的政策博弈還在于細節的變動。

  挑選單體學區房之前,小歐先列出了上海各區小學初中都在公立第一梯隊的雙學區組合,剔除了周邊有菜小的學區,以規避因學區變動帶來的風險。

  確定預算紅線后,剩下的就是目標學區,這已經是家長們的可控范圍,但這并不意味著絕對保險。

  學區劃出和劃入的可能變動,在長寧區試點的“多校劃片”會不會推廣,都是操心家長的隱憂。

  其中“多校劃片”意味著,原先學區房和對口小學一一對應的確定關系被打破,對應多所學校,去的學校是好是壞,又得靠搖號運氣。

  政策制定者增加學區房不確定性,抑制其虛高價值的努力,在指望學區房占優校名額的家長看來意味著風險和損失。一位浦東新區家長的網絡信訪留言里帶著不解:“這個世界還認可努力奮斗的精神嗎?”

  但這樣的質疑是失焦的。

  

  熱播劇《小舍得》探討教育問題

  3月16日,上海市教委的中考改革方案,最大的變化在于,名額分配錄取,實驗性示范性高中(優質高中)需拿出不低于50%-65%的招生比例用于分配到區和分配到校,讓各區每一所初中都有升入優質高中的名額。

  入場券是:努力成為普通初中的領頭羊,又不必依賴學區房。

  “生源不優化,老百姓對學校的信心不足,生源不好,你再努力效果也是不明顯的。”在回答《南方周末》對政策改革邏輯的問題時,楊振鋒這樣解釋。

  那些不追捧學區房的家長也有自己的訴求。

  2020年以來,上海多地業主信訪請愿“引進優質教育資源”,方案建議不少:劃入名校學區、弱校尋求優質教育集團托管、新建優質學校分校、推動教師輪崗。

  但相比信訪請愿,家長們自發改造家門口學校的嘗試更加實際。

  古悅娘家的小區隔壁是一所新建學校,老師對學習抓得緊,每天都在20:30放學。有家長周末義務開設英語角,給孩子們補習,社區里早就低調進行著杭州文鼎苑、深圳錦廬花園式的學習小組,組團雞娃。

  為自己創造優質環境的典范是張江科技城,2002年,這里還是教育荒漠,原先的張江高科實驗小學、張江小學都是菜小,但高新人才在這里安家落戶,改善了生源,菜小被改造摘帽,進入了梯隊學校,被三公四校八大錄取的學生從無到有、由少到多,被視為潛力股。

  各方博弈中,還有一些笑談真假難辨,但為人樂道。

  紫竹半島位于閔行區邊緣,2012年開盤價3萬/平米,無人問津,2014年前后對口頂尖學區華二紫竹,如今房價高漲至10萬/平米。

  今年1月份,網傳,華二紫竹分校在全區期末考試排名不佳,導致紫竹花園半島的房價狂跌百萬,業主拋售。不過之后有人質疑網傳排名的真實性,也有聲音認為是營銷號在帶節奏博眼球搞促銷。

  

  紫竹半島房地產的公司網頁上,學區房的“招牌”一目了然

  虛實之間,是以家長為目標的炒房者挑起的心理博弈。家長們以此為談資,并信以為真的是:學生成績和學區房價之間微妙的關聯。

  從生源分配著手的改革之策,始終要面對家長強烈的擇校搶優心態,政策想要引導家長做符合教育規律的事。

  但出發點的不同,家長、教育工作者和教育管理者奉行的規則存在偏差。

中產的信仰

  古悅很清楚,一套學區房決定不了孩子的未來:“我不需要他拼命讀到最好來改變自己的命運。”

  中產父母也是社會選拔的勝出者,他們知道成績固然重要,但其實更珍惜“成長”,關注陪伴和養成好習慣。

  

  電視劇《小舍得》截圖

  明珠小學是浦東一所牛校,在等候在校門口的家長口中,會聽見關于“牛校牛娃”的秘密。

  比如,數學和英語有兩套不同難度的教材,期末免考證書的含金量,老師會盯著學生把試卷錯題訂正完畢才能放學;家長配合老師,每天晚上6-9點,父母至少有一個人會放下工作,陪孩子寫作業或互動。

  最后一位帶著孩子回家的父親,從4點一刻的放學時間,一直等到了將近6點。

  我和古悅約在徐匯區的日月光中心,當天,商場中庭有一場演講比賽。幾十個從幼兒園到小學不等的孩子在父母陪同下排隊候場,有家長用心給孩子穿上了一整套紅軍服,配合演講主題。

  一個還沒評委面前桌子高的小姑娘扎著倆小辮,捧著話筒抵著下巴,略低著頭,靦腆但甜嫩地講著故事。在她前面,比她稍大些年紀的孩子,先聲奪人,洪亮自信的嗓音在臺上收放自如。

  從這里捧走的獎杯會成為學生檔案“獲獎記錄”一欄里的亮點,伴隨他們升學。

  

  節目《小不點得吧嘚》針對“父母陪孩子寫作業”這一話題采訪學生

  擇校熱,是基于名校的信仰而搶占優質資源,信仰包含著對環境和群體的認同。

  古悅不希望孩子在民辦學校里,不希望在“今天香奈兒出了什么新款”的日常討論中感到自卑,也不希望遇到菜小里的不良少年。

  這是屬于中產的階層文化認同,也是他們擇校信仰的起點。這份認同從她們進入同一家醫院產檢,便開始建立。

  待產媽媽們會互加微信拉群,古悅在的媽媽群里,就有6個同年同月同日同醫院出生的孩子。媽媽們一起產檢、一起生孩子、抱團養娃、定期聚會。

  在這些群里,新手媽媽會被同化,迅速適應角色,分享她們的養娃方法論。

  在這些群里,永遠有人提醒你什么時間應該做什么,遇到問題有什么解決方案。

  這里是焦慮的來源,也是焦慮緩解的地方。

  

  《小舍得》

  一些媽媽在這里走出產后抑郁,也會在群里相互就“怎么買學區房”取經。

  群體,藏著中國人最精妙的社交智慧,80、90后中產又恰是一群沒有線上社交障礙的人,這是他們獲取信息的重要渠道。他們在交流中趨同,又在認同的觀念力量中,尋找歸屬感。

  小歐對學區房的認知驗證了這一點。她說,孩子如果是個好苗子,學區房不會限制他;如果是個差苗子,鼓勵他的同學好好學習,保持住房價。

  “大家好,房價才是真的好。”這份群體歸屬感,也意味著利益共同體。

  

  《2019新中產焦慮洞察》中“新中產”的界定標準

  在梅園三街坊,這一共同體帶來的社區分化。

  30年前,浦東還未開發,梅園也只是個普通村落。剛退休的老楊感慨,人才引進計劃中落戶申城的新上海人,越來越多買走了小區里的學區房,雖然這也讓老上海人賺足差價,住進更大的房子,但他還是習慣稱呼他們為“外地人”,卻又不免羨慕地想象他們“很有錢”。

  一位四川來上海帶外孫的老人,提及家里買過兩套學區房時,謹慎地拒絕透露女兒女婿的經濟狀況,因為“怕人家聽了心里不平衡”。

  小歐和古悅則坦言自己是工薪家庭,買房的預算部分得益于雙方父母的資助,但她們對貸款負債很坦然。

  財不外露和無畏負債,兩種不同的金錢觀是兩代人的分化與各自的價值認同。

  小歐和先生都是復旦金融碩士畢業生,在她的認知里,負債和借債不是一回事,她說:“(首套房低利率貸款)是國家給的福利。”今年3月份高位上車,似乎并不是最佳時機,但她心態平和地表示,幾十萬的溢價長期來看無足輕重。

  

  房地產貸款集中度管理要求

  這與不計后果“不差錢”的土豪心態有著本質區別,事實上,她和丈夫買入學區房,嚴格做到了現金流雙覆蓋,這代表了她倆非常理想的償債能力。

  古悅一家也可以用已有婚房加上買學區房的預算,置換一套條件更好的學區房,但之所以選擇資金“一分為二”,也是基于對房價穩定上漲的信心,以期最大限度獲得投資收益。

  學區房是一筆雙重投資,它一邊掛著名校預約入場券,另一邊是資產保值和升值的預期空間。

  不能光靠一份死工資,規避通貨膨脹風險,已經成為新中產的理財共識。

  但回到教育這件事,仍有一些問題,超出高學歷新中產的理解范圍。

  陸茗很幸運,碰上了學區房,一路沿著浦東頂尖牛校升學的“自雞娃”。正在國外讀研的她,依然記得小學時候那些讓她心跳慌亂的上課習慣。

  比如,她害怕晚托班考驗反應力的聽寫,會因為跟不上同學抄板書作業題的速度倍感壓力,博士出身的爸爸會打擊她資質不如自己、還不夠用功……

  回想過去,最讓陸茗苦惱的,不是失控感,而是無助感。“(和爸爸的)成長環境和氛圍完全不一樣,總是帶錯6個作業本,被同學欺負怎么辦,我不知道我怎么解決,而他也沒有經歷過。”

  有一個感同身受、心思細膩的父母或老師,是陸茗從小渴求的優待。如何應對未知帶來的失控感和無助感,關乎教育的本質。

  (文中人名除小歐外,均為化名)

  作者 | 南風窗記者 施晶晶 發自上海

  編輯 | 何子維

  排版 | 浦 瀟

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