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建筑限高,往后樓房越高越落伍?

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  圖/圖蟲創意

  最近,有關部委相繼出臺文件,對城市建筑的高度作出限制。

  先是住建部出臺《關于加強縣城綠色低碳建設的通知(征求意見稿)》,提出縣城新建住宅以 6 層為主,最高不超過 18層,確需建設 18 層以上居住建筑的,應嚴格充分論證。

  隨后,國家發改委又印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》,要求落實實用、經濟、綠色、美觀的新時期建筑方針,嚴格限制建設500米以上超高層建筑。

  如此密集一致的限高政策,究竟劍指何處?這是否意味著高樓時代的結束?

  一場沒有盡頭的攀比

  在很長一段時間里,高樓林立都是城市化最直觀的體現,也是人們對于“都市”想象不可缺少的部分。

  建造宏偉的地標性建筑,往往成為一個城市提高知名度最直接的方式,而在各類地標性建筑當中,又以建造摩天大樓最為直接簡單。近年來,多個城市激烈角逐“中國第一高樓”這一頭銜的新聞也層出不窮。

  從改革開放前開始,1976年廣州白云賓館完工,高達120米的白云賓館成為中國當時的第一高樓。在此后的四十余年里,“中國第一高樓”的寶座不斷易主,在上海、深圳和廣州這幾個大城市之間輪流轉手。

  在這場競賽中,隨著經濟發展,一些財力得到充實的二線城市也加入了戰局。天津117大廈規劃高度近600米,南京江北第一高樓最初規劃為600米,武漢的綠地中心最初規劃為636米,成都天府新區的熊貓大廈則一度規劃出677米的新高度,長沙遠大科技集團甚至規劃建設一棟220層綜合大樓,樓高838米,比迪拜塔還要高10米。

  而當二線城市意欲依靠摩天大樓來打造超越一線城市的城市形象時,一線城市也感受到了威脅,為了保住其顏面,深圳和上海又開始規劃建設700米、800米、甚至1000多米的高樓。

  這是一場沒有盡頭的攀比。

  在一路狂奔的高樓建設中,城市形象的競爭只是一個側面,另一個側面則是房地產開發的內在邏輯。

  在城市土地資源稀缺的背景下,從政府手中拿地越來越貴,摩天大樓向上生長,在有限的土地上拓展了城市的發展空間,既可以容納城市人口,也可以抵消昂貴的地皮成本。

  艾媒咨詢CEO張毅告訴中國新聞周刊記者,開發商建高樓,其目的是為了多建房,能夠在現有土地上賺取更多的錢,拓寬利潤空間。

  如今,輔以相對寬松的貨幣政策,地產資金充裕,更是為摩天大樓的生長提供了“養料”。

  然而,把目光轉向縣城,情況則稍有不同。有分析認為,大城市和小縣城蓋高樓的不同之處在于,縣城基本上不存在土地資源緊缺的問題,地價也遠不如大城市。

  有學者在調查經濟欠發達地區的房地產市場時發現,這樣的地區往往房地產開發商資質狀況不佳,大部分房企都是當地民營房地產商,開發范圍也僅限于本縣域,注冊資本少、土地儲備少、開發樓盤少。

  因此,諸如碧桂園、恒大之類的大開發商基本不在縣城拿地,在縣城拿地的基本上是當地的小開發商。

  高樓之下,隱患重重

  摩天大樓建設如火如荼之際,隱患早已悄悄埋下,并在近年來逐步顯現。

  這些隱患中,首先是安全隱患。事實上,大量的高樓在自然災害、消防安全等方面的維系成本很高。從這次新冠疫情就可以看出,高層住宅中密集人流和狹小的空間對傳染病的防治,都會造成障礙。

  而在未來,高樓還面臨逐步老化的問題。例如外墻脫落、高空墜物等,帶來許多現在還看不到的隱患。不僅建造、維護的成本高昂,拆建改造起來也會十分困難。由于摩天大樓容積率極高,造價高昂,等建筑老化之后,不僅改造費用高,拆遷的可能性也微乎其微。

  這些都為未來埋下了一個不可估量的沉重成本。

  在安全之外,建設過程中,爛尾的風險也隨著樓層高度上升而逐步顯現。一開始規劃的高樓大廈,往往在實施過程中要面臨許多不確定因素,資金是否能夠穩定供應也成為問題。例如,武漢綠地中心命運多舛,先是從規劃的636米被削減到475米,2019年還曾傳出資金鏈斷裂的傳聞。

  而在縣城,市場的供給端,小開發商居多,資金鏈薄弱、抗風險能力差;需求端,加上經濟增速走低,人口規模和收入水平都遠不如大城市,部分縣城已經出現了爛尾、庫存高企等問題。

  即便順利建成,高樓也面臨空置率高企的困局。根據戴德梁行發布的數據,在疫情尚未完全得到控制的2020年四季度,即便是首都北京,寫字樓空置率也持續走高,市場仍未走出低谷。據預測,寫字樓租賃要到2025年才能復蘇到疫情前的水平。

  走出“高樓大廈式”發展觀

  在重重隱患之下,“限高令”的陸續出臺,就顯得不足為奇了。

  有觀點認為,雖然縣城樓房的“限高令”目前只是征求意見稿,但由于多年積累的現實問題擺在眼前,不管是縣城還是大城市,樓房不能蓋得太高,幾乎已是業內的共識。

  易居研究院智庫中心總監嚴躍進對中國新聞周刊表示,需要注意的是,縣城和大城市建筑“限高”的側重點是不同的,“對于縣城而言,限高政策主要是從綠色低碳建設的角度來考量的”。

  已經有大量文獻指出,碳排放量高度受到空間規劃以及建筑物本身性質的影響。居民建筑物稀疏的地塊,碳排放量較低;居民建筑物稠密的地塊,碳排放量較高。

  嚴躍進認為,限高政策一旦真正實施,將能夠約束高層建筑的開發,將縣城綠色生態、基礎設施建設和住宅建筑規劃等進行更好地協調。

  反觀大城市,限高政策則是推動城市化走向更高的審美水平所必須經歷的階段。

  武漢市社會科學院研究員吳琳研究新型城市建設和城市文化傳承多年。她對中國新聞周刊說,要摒棄城市建設中原來“千城一面”的思維,本質上是傳統文化越來越受到重視的表現。中國人的美學價值觀中講究“持中守正”,尊重人、社會、自然三者的和諧。

  她舉例說,過高的高樓大廈并不符合“持中守正”的美學價值觀。“如果一個小縣城,山都不到20層樓高,但是建設了高達30層的樓房,從景觀視覺上來說,是一種畸形的美,缺少了自然和建筑和諧統一的美。”

  吳琳認為,高質量的城市化,應該注重樓房建設和周圍環境形成和諧,讓城市住房發展和當地生態環境緊密結合,真正促進住房建設科學、生態、宜居。

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